리버스 모기지의 특징들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴 후 줄어든 수입을 보충하기 위하여 리버스 모기지를 고려하고 있습니다. 리버스 모기지의 여러 특징들에 대하여 설명해 주시기 바랍니다. ▶답= 리버스모기지는 62세 이상(또는 점보 리버스모기지의 경우 55세 이상)에 해당하는 집 주인이 신청할 수 있는 상품으로, 은퇴 후 수입이 줄어들어 집 페이먼트가 부담이 되는 사람들에게 집을 팔지 않고도 페이먼트 없이 혹은 에퀴티로부터 매월 일정한 금액의 돈을 연금 형식으로 지급받으면서 여생을 그 집에 살 수 있게 하는 아주 유용한 상품입니다. 물론 62세 이상이라고 하여 모든 주택 소유주들이 받을 수 있는 것은 아닙니다. 우선 집의 에퀴티, 즉 집값에서 융자 밸런스를 제한 금액이 최소한 50%는 넘어야 가능합니다. 이 에퀴티 규모는 전적으로 부부 중 젊은 배우자의 연령에 달려있습니다. 나이가 젊을수록 당연히 더 많은 에퀴티가 요구됩니다. 리버스모기지는 크게 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)과 점보 리버스모기지의 두 종류로 나눌 수 있습니다. FHA에서 보증을 서주는 HECM은 62세 이상부터 가능하고, 민간 투자자들로부터 조달되는 점보 리버스모기지는 55세 이상부터 가능합니다. HECM은 이자율이 낮지만 초기 및 매년 보증보험료가 있고, 콘도에 제한이 있으며, 최대 융자가용 한도가 있어 아무리 집값이 높아도 융자 금액이 상대적으로 낮게 나옵니다. 반면에 점보 리버스는 55세 이상만 되어도 가능하고, 최대 융자가용 한도가 없어 집값이 높을 경우 융자가능 금액도 같이 올라갑니다. 비용은 HECM보다는 낮은 반면, 이자율이 상대적으로 높은 단점이 있습니다. 따라서 손님의 나이, 에퀴티 정도, 주택 형태 등에 따라 HECM과 점보 리버스를 비교하여 자신에게 유리한 것을 선택해야 합니다. 주택 형태와 관련해서는 대부분의 단독주택은 가능하지만, 일부의 콘도는 점보 리버스를 통해서만 가능할 수도 있습니다. 주인이 한 유닛에 거주하는 2-4 유닛도 가능한데, 리버스모기지로 월페이먼트를 없애고 다른 유닛에서 나오는 렌트 수입으로 생활할 수가 있어 아주 이상적이라고 할 수 있습니다. 리버스모기지는 지급 유형에 따라 일시지불형, 월지불형, 수시인출형(Line of Credit) 등으로 나뉩니다. 일시지불형은 융자와 동시에 일정 금액을 한꺼번에 꺼내는 방법이고, 월지불형은 정해진 기간 동안 혹은 평생 동안 연금 형식으로 매월 일정 금액을 수령하는 형태이며, 수시인출형은 정해진 한도 내에서 언제든지 인출할 수 있는 형태로 자금을 사용할 때만 그 기간 동안의 이자를 지급하는 형태입니다. 어떠한 형태로 리버스모기지를 받을지 역시 손님의 나이, 에퀴티 정도, 융자 목적 등에 따라 달라질 수 있으므로 각 상품의 테이블을 가지고 융자 담당자로부터 충분한 설명을 들은 후 결정하는 것이 좋습니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 리버스 모기지로 프로융자 대표 주택 융자

2024-11-19

리버스 모기지에 대하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴 후 줄어든 수입을 보충하기 위하여 리버스 모기지를 고려하고 있습니다. 리버스 모기지의 특징과 장단점에 대하여 설명하여 주시기 바랍니다. ▶답= 은퇴 후 수입이 줄어들면서 모기지 페이먼트가 부담이 될 수 있습니다. 그렇다고 해서 집을 팔아 작은 집이나 시니어 홈으로 이사하는 것은 쉽게 결정할 수 있는 일이 아닙니다. 집을 팔지 않고도 페이먼트 부담 없이 지낼 수 있는 방법이 바로 리버스 모기지를 이용하는 것입니다. 리버스 모기지는 한국의 주택연금과 유사하며, 집의 에퀴티(시가와 융자 밸런스의 차이)를 활용하여 기존 융자의 페이먼트를 없애거나, 월 일정 금액의 수입을 확보하면서 그 집에 거주할 수 있는 융자 방식입니다. 기존 융자가 먼저 돈을 빌리고 매월 원금과 이자를 갚아나가는 것이라면, 리버스 모기지는 매월 일정 금액을 수령하고, 나중에 그동안 쌓인 융자 금액을 갚는 구조입니다. 기존 융자는 시간이 지나면서 원금이 줄어들지만, 리버스 모기지는 매월 금액을 수령하기 때문에 시간이 지날수록 융자 원금이 늘어나게 됩니다. 돈을 빌린 사람이 사망하거나 계약 기간이 끝난 후에는 집을 팔아 융자 밸런스를 갚게 되며, 집값이 융자 밸런스를 초과하면 남는 금액은 상속자에게 갑니다. 만약 집값이 융자 밸런스를 커버하지 못할 경우, 상속자의 다른 재산에 대해 빚을 청구할 수 없는 non-recourse 융자입니다. 리버스 모기지는 보통 62세 이상부터 신청할 수 있지만, 55세 이상을 대상으로 하는 점보 리버스 모기지도 있습니다. 연방 정부 기관인 FHA가 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgages)은 62세 이상이 자격 요건이며, 이자율이 낮은 장점이 있지만 FHA 보증비를 내야 하는 단점이 있습니다. 리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 현재 주인에게 그대로 남으며, 집값이 올라가면 에퀴티도 올라갑니다. 주인은 집을 수리하거나 팔 수 있고, 언제든지 벌금 없이 재융자할 수 있습니다. 일반 융자로 재융자할 수도 있고, 이자율이 더 낮은 리버스 모기지로도 재융자 가능합니다. 단, 주인은 반드시 집을 주거용으로 사용해야 합니다. 리버스 모기지를 통한 은퇴 후 삶의 질 향상은 이미 주류 사회에서 널리 활용되는 방법으로, 한인들도 깊이 고려해 볼 사항입니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 리버스 모기지 프로융자 대표 주택 융자

2024-10-22

여유자금을 위한 상책: Heloc에 대하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 요즘 비즈니스가 좋지 않아 비상시를 위하여 Heloc을 생각하고 있습니다. Heloc에 대한 설명과 수입 증명을 하지 않고 얻을 수 있는 방법에 대해서도 알려주시기 바랍니다. ▶답= Heloc (Home Equity Line of Credit)이란 집을 담보로 신용구좌를 설정하는 것으로(일시에 돈을 빌리는 융자가 아니라), 실정후에는 신용범위 (Credit Limit)내에서 자유롭게 현금을 꺼내 썼다 갚았다를 반복할 수 있는 아주 편리한 상품입니다. 한꺼번에 돈을 빌려서 매달 원금과 이자를 일정기간 갚아 나가는 모기지융자와는 달리 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면됩니다. 따라서 단기자금이나, 신용카드상환, 학자금, 비즈니스 운영자금등 급전이 필요한 사람에게 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있습니다. 이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 비상시를 대비하여 미리 설정해 놓는 경우가 대부분입니다. 쓰지 않을 때는 이자를 전혀 내지 않고 꺼내 쓰는 금액 만큼, 기간 동안 일일로 이자계산하여 월단위로 이자만 납부 할 수 있어 페이먼트 부담이 적습니다. 원금을 갚고 싶으면 당연히 언제든지 갚을수도 있습니다. 집모기지를 모두 페이오프 (Pay off)하여 더 이상 융자가 없는(Free and Clear) 집도 역시 Heloc을 설정해놓으면 언제든지 자금을 꺼내 쓸 수 있습니다. 이렇게 Heloc은 손님입장에서는 편리한 상품이지만 금리상승이후 유동성을 중시하는 은행들은 대부분 Heloc 자체를 취급하지 않거나, 취급하더라도 심사를 아주 까다롭게 하는 실정입니다. 따라서 세금보고한 수입이 충분하여 서류심사에 문제가 없는 경우(풀닥융자)뿐만 아니라 세금보고서 제출 없이 진행하는 융자 (스테이티드 융자)도 철저히 사전준비를 잘 해서 신청해야 최종승인을 받을 수 있습니다. 풀닥과 스테이티드융자는 융자금액, LTV(Loan To Value), 이자율, 비용등에 있어서 많이 차이가 나므로 융자담당자와 미리 상의해서 어떤 것이 본인에게 유리한지 결정하여 신청해야 시간낭비, 시행착오를 면할 수 있습니다. 소득증명없이도 Heloc 을 승인해주는 은행은 많지 않으나 집에 에퀴티(집값에서 융자밸런스를 뺀 금액)가 충분한 경우 집값의 50%까지 최대 오십만달러까지Heloc을 설정해 주기도 합니다. 예를들어 현재 집 시세가 백오십만달러에 기존융자 잔액이 이십오만달러인 경우에는 최대 오십만달러까지 소득증명을 요구하지 않고 Heloc 을 설정해줍니다. 신용점수에 대한 제한이 있을 수 있고 풀닥 보다는 이자율이 약간 높고 비용이 좀더 많이 드는 단점이 있습니다. 하지만 다른 대안을 쓸 수 없는 사람들에게는 그나마 남아 있는 유일한 방법이라고 할 수 있습니다. 본인의 소득증명이 여의치 않을 경우에는 소득증명이 잘 되는사람과 같이 융자를 신청하는 경우도 많습니다. 즉 형제자매나 친척, 자녀들 중에 충분한 소득 증명이 가능한 사람의 코사인을 받는 것입니다. 코사인은 한국의 보증과는 전혀 다른 개념입니다. 미국의 모기지와 Heloc은 Non- recourse 융자로 차용인이 융자를 못갚을 경우 렌더(은행)는 담보물 내에서 손실회복을 추구하지 담보를 넘어서 차용인의 다른 자산에 까지 손을 댈수는 없습니다. 또한 자녀가 코사인을 할 경우 미래 자녀들의 주택구입에 장애가 될가봐 걱정 하기도 하는데 이는 융자 담당자와 상의 해서 미리미리 준비를 해 놓으면 쉽게 해결 할 수가 있습니다. 그리고 62세가 넘어서고 집에 에퀴티가 충분한 경우에는 소득증명이 필요없는 Reverse Mortgage를 통해서 Heloc을 설정할 수도 있습니다. 리버스모기지는 돈을 빌려 써도 페이먼트를 하지 않아도 되는 큰 장점이 있지만 비용이 다소 높고, 진행과정이 복잡하므로 융자담당자와 충분히 상의 후 신청하는 것이 좋습니다. Heloc은 이자율이 바뀌는 변동금리상품으로 월스트리트 우대금리 즉 Prime rate을 인덱스로 사용하는데 현재 8.5% 입니다. 이 금리는 연준이 기준금리를 내리면 같이 내려가기 때문에 향후 연준의 금리인하가 예상되어 Heloc 의 이자율도 내려갈 것으로 예상됩니다. Heloc은 보통 30년 만기인데, 처음 10년동안은 이자만 내고 그후 20년 동안은 원금과 이자를 같이 갚아 나가는 특징이 있습니다. 끝으로 Heloc의 진행기간은 대부분 1-2개월 혹은 심지어 그 이상 걸릴 수도 있으므로 임박해서 신청하기 보다는 미리미리 융자담당자를 찾아 상담 하고 준비 할 것을 권합니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 여유자금 프로융자 대표 주택 융자 모기지 융자

2024-09-24

모기지 융자와 직장 경력 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 간호사인 저는 10년 동안 다니던 풀타임 병원을 작년 7월에 그만두고 두 군데 병원에서 파트타임으로 일 한지 일 년 되었습니다. 이 경우 융자 받는데 문제가 없는지요? 또한 직장이나 직업을 바꾼 경우 융자에 미치는 경향에 대하여 설명 부탁드립니다. ▶답= 파트타임 두 군데 중 한 군데의 수입이 충분히 많지 않으면 융자 승인이 안 나올 가능성이 높습니다. 그 이유는 파트타임 두 군데 중 한 군데를 Second Job으로 간주하는데, Second Job은 2년 이상의 경력을 요구하기 때문입니다. 따라서 둘 중 한 군데의 수입만을 기준으로 심사를 하게 됩니다. 상식적으로 납득하기 어려울 수 있지만 이 모기지 심사 기준은 보통 예외 없이 적용됩니다. 이처럼 모기지 융자에서는 보통 2년의 직장 경력을 요구하고 이를 기준으로 수입을 계산합니다. 렌더는 최소한 2년의 직장 경력과 수입 기록은 있어야 믿을만하고 앞으로 지속 가능한 수입이라고 판단하는 것입니다. 물론 예외는 있습니다. 또 간호사의 예를 들어보면 간호학교를 졸업하고 1년 조금 넘게 일을 한 사람의 경우 간호학교의 공부를 경력으로 인정해 주어 2년 경력을 채울 수 있습니다. 물론 심사에 필요한 수입을 어떻게 계산하느냐는 별개의 문제입니다. 반대로 대학을 졸업하고 세일즈를 하면서 1년 동안의 커미션 수입이 있는 사람의 경우에는 승인이 나지 않을 가능성 아주 높습니다. 왜냐하면 그 사람의 수입을 산정하는 데는 1년이란 세월이 너무 짧기 때문입니다. 1099수입의 독립 계약자는 자영업자로 분류되어 반드시 최소 2년의 경력과 세금 보고서가 필요합니다. 그래야 경비를 공제한 순수입을 가늠할 수 있기 때문입니다. 다른 예를 들어보겠습니다. 어떤 사람이 자동차 수리 업을 10년 동안 운영하다가 팔고, 그 가게에서 매니저로 1년 동안 일을 경우와, 반대로 자동차 수리소에서 매니저로 10년 일을 하다가 그 가게를 인수하여 주인이 된 지 1년이 지난 경우 중 보통 전자의 경우가 융자 승인이 더 잘 나옵니다. 왜냐하면 전자는 월급쟁이로서 수입의 안정성과 지속성이 더 크기 때문입니다. 반대로 후자의 경우는 자영업자가 된 지 1년 밖에 되지 않았기 때문에 위험이 더 크고 경비 등을 제외한 순수입의 검증이 힘들어 융자 승인받기가 어렵습니다. 이렇게 렌더는 융자신청인의 직장 및 수입과 관련하여 안정성, 지속성, 검증 가능성을 염두에 두고 판단하는데, 융자 심사의 다른 기준 즉 신용점수, 다운페이먼트 정도와 함께 고려하여 승인 여부를 결정합니다. 어떠한 종류의 직업과 수입이 되었든 렌더는 과거 2년 동안의 검증 가능한 직업과 수입 그리고 향후 3년 동안은 현재의 수준 혹은 더 상승 가능성이 있는 수입을 융자 심사를 위한 수입으로 인정해 줍니다. 융자신청인의 직업과 수입을 심사할 때 단순히 현재 숫자만을 보는 것이 아니라 근무연수, 경력, 학력 등을 종합적으로 고려하여 안정성과 지속성을 판단합니다. 그리고 이에 대하여 회사, 회계사, IRS, 주정부, 웹 사이트, 제3의 독립기관 등을 통해서 그 진위 여부에 대한 검증 과정도 거칩니다. 많은 사람들이 융자신청을 앞두고 직장을 바꿔도 되는지를 묻습니다. 같은 종류의 일을 하면서 월급을 올려서 직장을 옮겨 가는 것이 융자를 받는데 해가 될 리는 없습니다. 하지만 전혀 다른 분야로 직장을 옮기거나, 관련성이 없는 포지션으로 직장을 너무 자주 바꾸거나, 질문하신 것처럼 두 개의 파트타임으로 직장을 바꾸는 경우에는 항상 조심해야 합니다. 또한 실업 기간이 있는 경우에는 문제가 될 수 있습니다. 승인이 안 나온다는 것은 아니지만, 렌더는 아주 상세한 설명서를 요구합니다. 왜 그만두게 되었는지, 개인적인 이유인지 해고를 당했는지에 대한 설명과 더불어 관련 서류를 동시에 제출해야 할 수도 있습니다. 실업 기간에 대한 설명은 아주 자세하고 논리적이어야 하기 때문에 융자 담당자의 도움을 받는 것이 좋습니다. 실업 후 다시 취직을 한 경우에는 실업 전에 일한 기간, 새 직업의 연관성 등 여러 사항을 동시에 고려하므로 이 또한 미리 융자 담당자와 상의할 필요가 있습니다. 융자신청인의 직업과 수입에 대한 인정 여부와 계산 방법은 일반인이 알기 어렵기 때문에 융자신청 수개월 전부터 경험 많은 융자 담당자를 찾아 자문을 구하고 준비하는 것이 바람직합니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 융자 융자 승인받기 프로융자 대표 주택 융자

2024-07-23

[알기 쉬운 세금 이야기] 융자비용의 세금공제

대부분의 주택구매자가 은행이나 그 밖의 대출기관으로부터 융자를 받을 때 융자수수료(Point), 론 오리지네이션 피(Loan origination fee), 또는 론 프로세싱 피(Loan processing fee) 라고 하는 수수료를 지불하는 경우가 많이 있다. 포인트는 흔히 ‘선이자’ 라고 불리며 대출기관이 융자를 해주면서 대출자에게 수수료 명목으로 부과하는 비용을 일컫는다. 1포인트는 전체 융자액수의 1%를 의미한다. 포인트는 융자과정이 끝나고 융자금액이 인출됨과 동시에 현금으로 따로 지불돼야 한다. 이러한 포인트는 항상 정해져 있는 것은 아니고, 시장에 융자 받기를 원하는 사람이 많을 때 또는 대출자의 부채 상환 능력이 부족하거나 융자금을 회수할 수 없는 위험도가 놓은 융자일수록 융자회사에서 높은 포인트를 책정한다. 주택 융자를 받기 위해 이러한 포인트를 꼭 지불해야 하는 것은 아니나, 일반적으로 포인트를 많이 지불할수록 이자율이 낮아지고 포인트를 적게 지불할수록 이자율이 놓아질 수 있으므로, 오랫동안 거주할 주택을 구입할 때 포인트를 지불하고 낮은 이자율을 받음으로써 보다 많은 혜택을 볼 수도 있다. 주택구입시 지불한 포인트는 개인 세금보고시 항목별 공제사항이며, 일반적으로 당해의 비용으로 전체금액을 공제받을 수 없으나 다음과 같은 조항에 모두 적용이 된다면 당해의 비용으로 모두 공제혜택을 받을 수 있다. ▶주거주지를 담보로한 융자여야 한다. ▶포인트를 지불한 융자회사가 주거지내에 있어야 한다. ▶융자상환조건이 시세와 비슷해야 한다. ▶납세자가 현금주의 회계법칙을 따라야 한다. ▶지불된 포인트는 다른 융자비용과는 별도로 주택매매서류에 분명하게 명시되어야 한다. ▶주거주지를 구입하거나 건축할 목적으로 융자를 받아야 한다. ▶포인트는 융자금액의 퍼센트(%)로 계산되어야 한다. ▶포인트는 융자회사나 융자중개인(broker)에게 빌려서 지불할 수 없다. 한편, 거주 주택의 융자금에 대한 재융자나 임대부동산의 구입이나 재융자시 지불한 융자수수료는 남아있는 융자금 상환기간 동안 나누어 공제받을 수 있다. 예를 들어 50만 달러를 20년 만기에 1 포인트로 융자를 받았다고 하자. 대출자는 융자과정이 끝남과 동시에 5000달러의 선이자를 지불해야 한다. 그리고 20년동안 매년 250달러씩 공제 받을 수 있다. 만약 20년 만기가 되기 전에 대출금을 모두 상환했다면, 공제 받지 않고 남아있는 금액만큼 한번에 공제받을 수 있다. 일반적으로 융자기관에서는 납세자가 매년 납부한 이자총액과 당해에 지불한 포인트가 기입돼 있는 양식 1098을 정산해 보내주는데, 융자회사에서 따로 지불된 융자수수료를 기입하지 않고 보내주는 경우가 많이 있다. 따라서, 납세자가 새로이 주택을 구입하였거나 재융자를 했을 때, 반드시 융자서류를 꼼꼼히 챙겨서 소득세 신고 시 이 융자수수료가 항목별공제에 포함되었는지 확인해 보아야 하겠다. ▶문의: (213) 389-0080 엄기욱 / CPA·Mountain LLP알기 쉬운 세금 이야기 융자비용 세금공제 융자금 상환기간 주택 융자 모두 공제혜택

2024-07-21

3년간 1억 달러 투입 주택 융자 지원

재닛 옐런(사진) 연방 재무부 장관이 조 바이든 행정부가 주택 공급을 촉진하고 비용을 낮추기 위해 새로운 자금을 투입할 것이라며 주택 시장 영향을 주목했다. 옐런 장관은 25일 미네소타주 미니애폴리스를 방문해 “우리가 가용할 수 있는 모든 툴을 사용하고 싶다”며 이같이 강조했다. 그는 이어 “(이번 발표가) 주택 구매력 지원을 높이는 데 도움이 되겠으나 주택 문제에 있어 ‘특효약’이라고 할 순 없을 것”이라며 “의회가 더 많은 일을 할 수 있을 것”이라고 덧붙이기도 했다. 재무부는 향후 3년간 저렴한 주택 융자를 지원하기 위해 1억 달러를 배정하는 새로운 프로그램을 발표했다.투입 주택 투입 주택 주택 융자 주택 구매력

2024-06-25

가주 다운페이먼트 보조 프로그램 업데이트 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 가주 다운페이먼트 보조 프로그램인 Dream For All의 진행 상황에 대하여 알려주시기 바랍니다. ▶답= CA Dream For All 프로그램이 지난 4월 29일 자로 신청 마감한 후 벌써 한 달 반이나 지났는데도 특별한 업데이트가 없어서 신청자들의 애를 태우고 있는 게 현실입니다. 다만 총 신청자는 예상보다 적은 17,000 - 18,000 명 선으로 알려지고 있습니다. 전체 예산을 고려했을 때 1,700-2,000명 정도가 혜택을 볼 수 있을 것으로 계산하면 약 10%의 추첨 확률이 됩니다. 하지만 신청자 중 상당수가 자격이 되지 않거나 서류 검증 과정에서 탈락될 것을 고려하면 실제 확률은 이보다 좀 더 높을 것으로 예상됩니다. 사실 가주 주택금융청이 어떤 과정을 거쳐 어떻게 추첨을 하고 어떠한 심사과정을 할지에 대해서는 구체적으로 알려진 바가 없습니다. 다만 자격 검증을 모든 신청자들을 대상으로 하기보다는 추첨을 먼저 한 후 당첨된 자들에 한하여 검증을 해 나갈 것으로 예상됩니다. 그래서 당첨자 중 자격이 안되는 자로 밝혀지면 추가로 당첨자를 선택하는 과정을 이어나가는 것으로 예상됩니다. 이 방법이 시간과 비용을 훨씬 더 절약할 수 있기 때문입니다. 다만 당첨되고 자격 검증 과정을 통과한 사람들을 순서대로 먼저 이메일 통지를 할지 아니면 차수를 나중에 통보를 할지 혹은 모든 당첨자를 검증 과정을 거친 후 한꺼번에 발표할지에 대한 것은 알려진 바가 없습니다. 추첨을 통해서 당첨자를 선택하는 방법이 이번이 처음이고 첫 세대 주택구입자 등 자격요건이 강화된 만큼 검증 과정과 발표 과정이 예상보다 늦어지는 것으로 판단됩니다. 애초 6월 중순에서 말까지는 당첨자 발표가 있을 것으로 예상되었으나 지금은 이보다 더 늦어져 7월 이후에나 발표될 것으로 업계에서는 생각하고 있습니다. 따라서 신청자들은 마음을 내려놓고 그저 기다리는 것 밖에는 딱히 할 수 있는 것이 없는 현실입니다. 다만 신청을 해 놓은 만큼 혹시 모를 연락에 대비하여 이메일을 꼬박꼬박 챙겨 보고, 포털 웹사이트를 수시로 접속하여 업데이트를 확인하는 것이 좋겠습니다. 그리고 만약에 당첨이 되면 융자를 받아 집을 구입해야 하므로 이에 대한 대비를 잘 하시길 바랍니다. 우선 크레딧을 잘 관리, 유지하는 것이 가장 중요합니다. 융자의 승인과 거절자체에도 영향을 줄 뿐만 아니라 얼마짜리의 집을 살수있는지에도 결정적으로 영향을 주기 때문입니다. 어떠한 페이먼트이든 무조건 제때 꼬박꼬박 하시기 바랍니다. 그리고 새 신용카드 오픈이나 다른사람의 융자에 코사인을 자제하고, 자동차나 값비싼 물건을 할부로 구입하는 것은 피하고, 가능한 한 주택구입이후로 미루는 것이 좋습니다. 또한 기존의 신용카드의 잔고는 가능한 한 낮게 유지하고, 자동차융자 밸런스는 주택구입 4-5개월전에 융자담당자와 상의하여 조절함으로써 자신의 부채로부터 제외시킬수가 있습니다. 또한 가급적 직장을 옮기거나 기존비즈니스를 클로즈하거나 새로운 비즈니스를 오픈하는 것을 피하는 것이 좋습니다. 더 좋은 조건으로 직장을 옮기는 것은 괜찮지만, 이때도 보너스 수입등을 사용하지 못하는 수가 있습니다. 비즈니스의 크로즈와 오픈, 이름 바꾸는 경우등도 문제가 되는 경우가 많으므로 미리 융자담당자와 상의 하는 것이 좋습니다. 마지막으로 은행구좌에 근거 없거나 현찰등 융자에서 허락하지 않는 자금의 입금을 피해야합니다. 이는 융자진행을 더디고 힘들게 할 뿐만 아니라 융자승인을 못받게 할 수도 있으므로 반드시 융자담당자와 상의를 한후 은행구좌간의 입출금, 자금이동등을 결정해야 합니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 다운페이먼트 프로융자 대표 다운페이먼트 보조 주택 융자

2024-06-18

집 융자 받은 후 해야 할 일들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 융자 과정을 다 마치고 드디어 구입한 집으로 이사를 하게 되었습니다. 집주인으로서 해야 할 일과 주의해야 할 일들에 대하여 알려주시면 감사하겠습니다. ▶답= 어렵고 성가신 융자와 집구입과정을 거친후 열쇠를 받아 내 집에 들어서면 가슴이 벅찹니다. 하지만 동시에 집주인으로서 해야할 잔잔한 일들이 한두가지가 아님을 곧 알게됩니다. 당장 이사를 해야하고, 각종 구좌와 카드의 주소도 변경해야하고, 각종 유틸리티의 이름도 바꾸어야합니다. 집 구입과정에서 자신을 도와준 부동산 및 융자에이전트, 에스크로 오피스, 집보험 에이전트, HOA의 연락처와 담당자를 정확히 보관해 두는 것이 좋습니다. 특히 부동산, 융자에이전트는 집을 산 후에도 당분간 연락할 일이 생길 수 있으므로 당연히 저장해 두는 것이 좋습니다. 둘째로 부동산거래 및 융자관련서류들은 잘 보관해 두는 것이 좋습니다. Addendum을 포함한 Purchase Agreement, 각종 Disclosures, Inspection report 및 Repair request, Appraisal report, Home Warranty 및 집 보험, HOA 관련서류를 들 수 있습니다. 융자관련 서류와 관련하여서는 대부분을 보관 할 것을 권하지만, 특히 Loan Note, First payment coupon, Final settlement statement 등은 반드시 챙겨서 보관할 것을 권합니다. 물론 나중에 필요하면 도와준 분들을 통해서 받을 수 있으나, 시간이 흐르수록 힘들고 번거롭거나 심지어는 불가능 할수도 있습니다. 그리고 모든 서류는 반드시 사인이 된 서류를 보관하고 있어야 합니다. 이 중 First payment coupon은 나의 융자 첫번재 페이먼트가 언제이고 누구한테 얼마를 보내야하는지를 알려주는 서류입니다. Settlement statement는 Estimate이 아닌 반드시 Final을 보관해야합니다. 이 Final Settlement statement는 융자서류 사인할 때 받는 것이 아니라 에스크로가 끝난후에 에스크로 사무실로 부터 우편으로 (혹은 이메일로) 받게 되므로 신경써서 챙겨놓아야 합니다. 이 Final settlement statement는 소득공제 항목이 있을 수 있으므로 세금보고때 회계사무실에도 보내는 것이 좋습니다. 셋째로 에스크로가 끝난 후 수 많은 각종 Scam Mail을 받는 경우가 많은데 조심해야합니다. 예를들면 Grand Deed copy를 보내줄테니 얼마의 돈을 송금하라는 등 마치 정부나 에이전시, 금융기관 인 것처럼하여 메일을 보냅니다. 무슨서류인지 정확히 모를때는 반드시 부동산이나 융자에이전트에게 문의하여 손해를 보거나 고생하는 일이 없기를 바랍니다. 넷째로 “Transfer of Loan”이란 편지를 받으면 꼭 신경써서 챙겨야 합니다. 많은 정크메일을 받다보면 비슷한 종류의 편지인줄 알고 무심코 버릴수 있는데, 이 편지는 중요한 것입니다. 대부분의 모기지노트는 2차시장에서 거래되고, 이에따라 페이먼트를 받아서 모기지구좌를 관리하는 “Account servicer”도 바뀔 수 있습니다. 이 일은 첫번째 페이먼트를 하기 전에 일어날 수도 있습니다. 따라서 이미 보관하고 있던 First Payment coupon 과 Transfer of Loan letter를 잘 비교하여 페이먼트를 납부해야합니다. 잘 모를 경우에는 융자를 도와준 담당자에게 문의 하는 것이 좋습니다. 마지막으로 모기지 자동페이먼트 셋업은 Loan 이 Transfer 되고 2-3번 페이먼트를 한후에 하는 것이 좋습니다. 새 account servicer의 웹사이트에 가서 새 Loan number를 가지고 사인업을 하고 이름, 주소, 전화번호와 이메일주소등을 업데이트 한 후에 자동페이먼트를 셋업하는 것이 좋습니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 융자 프로융자 대표 주택 융자 융자 에이전트

2024-05-21

2024 가주 다운페이 보조 프로그램 진행 절차 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 2024 가주 다운페이 보조 프로그램 진행 절차가 궁금합니다. ▶답= 지난주에는 가주 주택 금융청 (CalHFA)의 2024년에도 California Dream For All Shared Appreciation Loan 프로그램의 특징, 자격요건, 2023년과 달라진 점 등을 기준으로 살펴보았다. 2023년 대비 큰 차이점은 첫째로 가구당 소득기준이 강화되어 많이 낮아졌다. 둘째, 신청자 중 한 사람은 반드시 1세대 주택구입자이어야 한다. 셋째, 선착순이 아니라 인구수와 지역 안배를 고려한 추첨을 통해서 선정된다는 점등이 작년과 큰 차이점들이다. 그리고 보조금은 주택 구입가의 20% (금액 기준 최대 150,000달러)까지이며 자신의 돈은 5%까지 추가로 더 다운할수 있게 했다. 전체적으로 2023년도에 비하여 수혜 자격기준을 강화하여 꼭 필요한 사람들이 지원을 받을 수 있도록 합리적으로 바꾸었다고 볼 수 있다. 오늘은 어떤 순서로 프로그램이 진행되는지에 대하여 알아보기로 한다. 이 프로그램에 관심이 있는 사람은 제일 먼저 자신이 프로그램의 기준에 맞는지와 1차 융자에 자격이 되는지를 융자 담당자로부터 검토를 받아야 한다. 융자 담당자는 신청자의 수입, 자산, 신용점수 등 제반 사항을 검토한 후 자격요건에 문제가 없는 자들에 한하여 사전 융자 승인서를 발급하게 된다. 이 사전 융자 승인서는 CalHFA의 고유 양식으로 오직 라이선스가 있는 융자 담당자들만이 발급할 수 있다. 사전 융자 승인서를 발급받은 손님들에 한하여 4월 한 달로 예정되어 있는 신청 기간 동안 CalHFA의 웹사이트를 통해 직접 신청하도록 되어있다. 정확한 날짜와 방법, 제출 서류들은 아직 확정되지 않았지만 가까운 시일 내에 업데이트될 것으로 예상된다. 사전 융자 승인을 받은 신청인들은 융자 담당자들의 도움을 받아 가능한 한 빨리 실수 없이 신청하는 것이 중요하다. 빨리 신청해야 잘못되거나 부족한 부분을 보강할 시간을 확보할 수 있기 때문이다. 사전 융자 승인서도 마찬가지이다. 보조금 신청 시작이 아직 한 달 반 이상 남아 있다고 사전 융자 승인 검토를 늦추는 것은 옳지 않다. 이 또한 사소한 내용으로 승인에 문제가 있을 경우에는 고칠 수 있는 시간이 필요하기 때문이다. 한달동안의 신청기간이 끝나면 CalHFA은 추첨을 통해서 보조금을 지급 받을 최종 대상자들을 선정한다. 2023년의 경우에는 선착순으로 했는데 열흘만에 고갈된 자금이 지역별, 인구비율별로 불균등하게 분배된 현상을 보였다. 광역 엘에이 메트로 지역의 경우 가주인구의 25%를 차지함에도 불구하고 9%만이 혜택을 보았고, 북가주 내륙 카운티의 경우는 인구대비 몇 배의 수혜자가 선정되는 불합리를 보였던 것이다. 이에 따라 올해에는 신청자중에서 소득별, 인종별, 지역별등의 인구비율을 고려하여 추첨을 통해서 최종 수혜 대상자를 선정하기로 한 것이다. 따라서 엘에이, 오렌지카운티등 한인밀집 지역에서도 인구비율만큼 해당 당첨자들이 나올 것으로 기대 된다. 보조금 지급대상자로 선정되면 사전융자승인서에 나온 금액 만큼에 해당하는 바우처를 지급받게 된다. 바우처를 지급 받은 대상자들은 90일 내에 집을 찾아서 계약을 맺고 에스크로를 열면 된다. 보조금 대상자로 선정된 자들이 집은 찾는 일과 동시에 반드시 해야하는 일이 주택구입자 교육을 이수 하는 것이다. 이 교육은 CalHFA 웹사이트를 통해서 저렴한 등록비만 납부하고 온라인으로 받을 수 있다. 이 교육은 CA Dream For All프로그램 뿐만 아니라 다른 모든 다운페이보조프로그램들도 요구 하는 것으로 한번 이수하면 영원히 쓸 수 있으므로 시간 날때 미리 받아 놓는 것이 유리할 수 있다. 살펴본바와 같이 2024년도 가주 다운페이보조프로그램은 대상자 기준을 더 엄격하게 강화하여 정말로 필요한 사람들에게 지역별 소득별 인구수 별로 공평하게 자금이 쓰여질 수 있도록 하였다. 따라서 일단 자격요건이 충족되는 사람들은 비록 추첨이라고 하지만 최종 대상자로 선정될 가능성이 훨씬 높아졌다고 볼 수 있으므로 많은 한인 첫주택구입자들이 혜택을 볼 수 있기를 바란다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 다운페이 융자 담당자들 프로융자 대표 주택 융자

2024-02-27

Non Qm 론의 장점과 받는 방법 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 최근에 Non Qm 론에 대한 문의가 많이 들어오고 있습니다. Non Qm 론의 장점과 Non Qm 론이 필요하신 분들은 어떻게 이 론을 받을 수 있을까요? ▶답= Non Qm 론의 장점은 첫째 세금보고나 W2 같은 인컴을 확인하는 서류가 필요 없습니다. 둘째 Non Qm론으로 재융자를 해서 cash out도 가능합니다. 일반적인 모기지 론은 본인의 세금보고나 W2로는 융자한 금액의 payement를 support 하지 못할 때, 본인의 회사 P and L을 통해서 support 할 수 있다는 것을 보여 준다면 융자가 가능한 것입니다. 최근에 또 다른 비즈니스를 하시려는 분이 비즈니스 구입자금을 마련하기 위해서 Non Qm으로 cash out을 해서 비즈니스를 구입하신 적이 있습니다. 이런 경우 집에는 충분한 에큐티가 있지만, 당장 모기지 페이먼트에 대한 인컴 즉 세금보고나 W2로 support 할 수 없는 경우 Non Qm 론을 사용하여서 융자를 받으실 수 있습니다. 두 번째 경우 먼저 10% 이상의 하드머니로 투자용 주택을 구입하신 후에 Non Qm론으로 재융자하시는 분도 있습니다. 이렇게 Non Qm 론은 재융자도 가능합니다. 이렇게 재융자를 할 경우에 하드머니보다 저렴한 이자율로 주택을 유지할 수 있는 것입니다. Non Qm 론의 구조는 30% 이상 다운페이 할 돈이 있으면 세금보고와 페이롤 같은 인컴 관련 서류가 없어도 자신의 회사 P and L로만 주택 융자를 받을 수 있습니다. 현재 인플레이션이 진정되어서 이자율이 주춤하고 있는 상황에서 주택을 구입하시거나 Non Qm으로 재융자와 cash out을 다른 debt를 갚거나 비즈니스 구입 및 운영 자금으로 사용하시는 분들이 많아지고 있습니다. Non Qm 론에 대한 문의가 있으시면 언제든지 아래 번호로 연락 주시면 성실히 안내해 드리겠습니다. ▶문의:(714)472-4267미국 비즈니스 비즈니스 구입자금 주택 융자 융자 전문가

2024-02-15

은퇴자들이 집의 에퀴티를 통한 자금 활용 방법 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴 후 소셜을 받으면서 생활합니다만 항상 여유자금이 부족해 불안할 때가 많습니다. 현재 살고 있는 집의 에퀴티를 활용하여 비상시에 쓸 수 있는 자금을 확보 할 수 있는 방법이 궁금합니다. ▶답= 집의 에퀴티 (집값과 융자 밸런스의 차이)를 활용하여 비상자금을 확보하는 가장 보편적인 두 가지 방법이 현금 인출 재융자와 Heloc (Home Equity Line of Credit)을 설정하는 것입니다. 현금 인출 재융자의 경우는 지금 이자율이 높을 뿐만 아니라 은퇴하여 수입 증명이 충분치 못할 경우에는 융자 승인을 못 받는 경우가 많습니다. 설령 승인을 받더라도 이자율이 높은 상품일 가능성이 높고, 월 페이먼트 또한 부담스러울 수가 있습니다. Heloc 경우는 한꺼번에 돈을 꺼내는 융자가 아니라 필요할 때 꺼내 쓸 수 있는 라인을 설정하는 것으로 아주 편리한 상품임에는 틀림없습니다. 만약에 이미 기존 융자가 있다면 이를 건드리지 않고 2차로 담보가 설정됩니다. 하지만 Heloc 역시 심사 기준이 까다롭고 요구하는 서류도 많아 은퇴자들은 쉽게 승인을 못 받는 경우가 다반사입니다. 상당한 규모의 수입을 증명할 필요가 있고 준비해야 할 서류도 많습니다. 충분한 수입이 증명이 되는 경우에는 집값의 80% 이상까지도 설정할 수 있지만, 그렇지 않은 경우에는 50%까지 정도 승인이 가능할 수 있으나, 이마저도 취급하는 은행이 적어 받아내기가 무척 힘든 현실입니다. 또한 지난 서브 프라임 사태와 팬데믹 때에도 경험하였듯이, Heloc의 경우 은행이 사전 예고 없이 갑자기 line의 규모를 줄이거나 동결할 수도 있습니다. Heloc의 만기는 최장 30년을 주기도 하지만 10년 이후에는 원금과 이자를 20년 상환으로 갚아야 하기 때문에 월페이먼트가 많이 늘어납니다. 이러한 현금 인출 재융자와 Heloc의 단점들을 단번에 해결하고 쉽게 얻을 수 있는 대안이 Reverse Mortgage를 통해서 Heloc을 설정하는 것입니다. 리버스 모기지 Heloc은 손님이 62세 이상일 때 신청이 가능한 상품입니다. 수입은 재산세와 집보험을 커버할 정도면 충분하기 때문에 대부분의 소셜 시큐리티 수혜자들은 문제가 없습니다. 에퀴티가 충분하다면 적은 소셜 수입도 문제없이 승인이 나올 수 있습니다. 리버스 모기지 Heloc은 FHA가 자금 지급을 보증해 주기 때문에 한번 오픈하면 라인의 규모가 줄어들거나 동결되는 경우가 전혀 없습니다. 오히려 매년 쓸 수 있는 규모가 늘어나는 특징이 있습니다. 그리고 가장 큰 특징인 월페이먼트 없이 사망하거나 집을 팔 때까지 쓸 수 있습니다. 집을 팔 경우에는 당연히 융자 밸런스를 갚고 나머지는 손님이 취하게 됩니다. 그리고 최악의 경우 손님이 사망하거나 집을 팔았을 때 융자 밸런스가 집값을 넘어선 경우에도 손님이나 손님의 상속자들에게 그 모자라는 부분에 대한 책임은 전혀 없습니다. 이 역시 FHA를 통해서 렌더들이 보증을 받기 때문입니다. 리버스 모기지 Heloc을 받은 후에도 집의 소유권은 당연히 손님에게 남아 있으며 집값 상승으로 인한 에퀴티의 증가는 손님의 몫이 됩니다. 또한 리버스 모기지 Heloc 설정 후 사용한 원금은 언제든지 페널티 없이 갚을 수 있으며, 더 낮은 이자율로 재융자도 가능하다. 리버스 모기지를 통한 돈의 수령은 수입도 연금도 아닌 융자를 받는 것이기 때문에 소셜 시큐리티, 메디케어 등의 각종 혜택에 아무런 영향을 주지 않습니다. 집의 에퀴티를 통한 비상자금 확보 수단은 다양하나 각각의 장단점이 많으므로 전문가와의 상담을 통해 자신에게 적합한 방법을 찾는 것이 좋을 것 같습니다. ▶문의: (213) 393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 자금 활용 주택 융자

2024-01-23

[부동산 가이드] 주택 융자

바이어가 주택 융자에 대해 잘못 판단하는 몇 가지를 알아보자. 하나, 이자율에 너무 집착하는 경우다. 현재 이자율이 7%라는 가정하에 바이어가 6% 이하의 융자를 제공한다는 광고를 보게 된다. 이 광고를 내밀면서 똑같은 조건을 원하는데 이자가 적을수록 무조건 좋다고 생각하는 것은 금물이다. 숨겨진 수수료를 찾지 못하고 더 많은 비용을 낼 수도 있음을 주의하자. 둘, 집을 사기 위해 은행에서 프리 어프루브를 받는 것은 매우 중요하다. 하지만 그 융자가 완전히 승인된 것은 아니다. 승인을 위해서는 필요한 서류들이 있고, 사전 승인을 받을 때 거짓이나 대충 흘려 넘겨 답을 하는 일이 없어야 한다. 한 달에 매달 1만 달러의 인컴이 있다고 답한 경우, 은행 계좌에 1만 달러 디파짓한 기록이 전혀 없다면, 문제가 발생한다. 셋, 대출 상품을 잘 알아보자. 바이어가 모든 상품을 다 숙지할 필요는 없지만, 기본적으로 내가 받을 융자가 30년 고정인지, 변동 이자인지, 원금이 빠지는지 아닌지 정도는 알고 사인을 해야 한다. 잘 알아서 하겠지 넘기지 말고 담당 융자 전문가와 기본적인 것들은 확인하도록 하자. 넷, 부동산 구매에는 계약금 외에도 부가적인 수수료가 있음을 기억하자. 융자비뿐만 아니라 타이틀 비용, 감정비, 화재보험, 에스크로비, 재산세나, HOA 비용 등등이 필요하다. 클로징 코스트를 생각지 못해서 융자가 안 되는 일이 없도록 하자. 다섯, 원하는 집을 찾은 후에 융자를 알아보느라 헤매지 않도록 하자. 맘에 드는 집을 찾는 것보다 더 중요한 것이 내가 얼마 정도의 융자를 받을 수 있는지 알아야 한다. 미리미리 융자를 받기 위해 서류 등을 준비하는 것이 부동산을 몇만 달러 싸게 사는 것보다 더 절약될 수도 있다. 여섯, 이자율이 높아서 집 사는 것을 포기할 생각은 잘못된 생각이다. 예전에 10만 달러 융자에 500달러 페이먼트를 내던 시절을 비교한다면 요즘은 10만 달러 융자에 약 750달러의 페이먼트를 낸다고 가정해 보자. 50만 달러를 융자하면 예전에 2500달러 페이먼트이었던 것에 비해 요즘은 3750달러를 내야 한다. 부동산을 사면 처음에는 이자를 주로 내지만 시간이 지날수록 원금도 함께 지급하게 된다. 이때 3750달러 중에 이자로 지급하는 부분에 대해서는 세금 공제를 받게 된다. 어느 정도 시간이 지난 후 이자율이 안정되면 언제든지 재융자도 가능하다. 그렇다면 이자율 때문에 집을 안 산 사람들은 어떻게 되었을까. 2~3년 후에 이자가 조금이라도 내려서 집을 사려고 하면 그땐 가능할까. 몇 년 후엔 집값이 올라서 또 엄두가 안 나게 된다. 아마도 집 가격이 내릴 때를 기다리다가 못 사게 될 확률이 높아질 수 있다. 그때에도 포기는 금물이다. 모든 사람은 기회가 있지만, 그 기회를 잡는 사람이 있고 그렇지 않은 사람이 있다. 남의 탓을 하지만, 사실은 자신의 결정이다. 모든 게 정답은 없지만, 어떤 상황이든 긍정적으로 풀어가는 사람이 제일 현명한 사람이라고 생각한다. ▶문의:(213)500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 주택 융자 주택 융자 담당 융자 현재 이자율

2023-11-15

리버스 모기지의 정의, 오해, 그리고 자격 조건 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지(Reverse Mortgage, 역모기지)란? ▶답= 리버스 모기지는 현금이 추가적으로 필요한 주택 소유 은퇴자를 대상으로 한다. 집에 쌓여 있는 에퀴티를 연금 혹은 필요할 때 현금으로 찾아 쓸 수 있도록 한 금융 상품이다. 리버스도 주택 융자의 한 형태이지만 이렇게 페이먼트을 내지 않고 거꾸로 현금을 받는다고 해서 '리버스' 모기지라고 불린다. 일반적인 융자와 큰 차이점은 리버스로 발생한 이자와 원금은 받지 않고 있다가 집을 매각했을 때 계산하게 된다. 그러나 융자를 해주고 원금과 이자를 받지 않기 때문에 보험금이 필요하다. 정부기관 FHA (Federal Housing Administration)가 보험 기금을 만들어 관리하고 있는데 양쪽을 보호하는 데 사용된다. 리버스는 크게 세 가지 경우에 좋은 처방이 될 수 있다. 첫 번째, 노후에 현금이 필요해서 집을 팔고자 하는 경우이다. 다운사이징(Downsizing)을 목적으로 집을 매매할 시 집 판매 대금의 8~10%가 각종 비용으로 소요된다. 이때 비용이 적게 드는 리버스 모기지가 좋은 대안이 될 수 있다. 두 번째, 현재 거주하고 있는 집이 노후 거주에 적합해서 평생 살고자 결정한 경우이다. 계속 거주하면서 에퀴티를 노후 자금으로 쓸 수 있는 방법은 리버스가 유일하다. 마지막으로 세 번째는 낮은 재산세를 유지하거나 메디 케이드 클레임에 대해 대비하는 등 특수한 사정이 있는 경우이다. 이 경우엔 전문가의 상담을 통해서 맞춤형 플랜을 세우는 것이 좋다. ▶문= 리버스 모기지에 대한 오해는? ▶답= 리버스 모기지를 받으면 그 즉시 집을 정부나 은행에 넘겨주는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 있다. 리버스를 받으면 페이먼트를 내지 않아도 되므로 오히려 집을 빼앗길 염려가 없다. 또 재산세나 메디케이드칼 (Medi-Cal)에 영향을 주는 것으로 알고 있는 경우가 있는데 그렇지 않다. 최근 세수 부족 때문인지 재산세가 크게 오르는 추세인데 낮은 재산세를 감안하면 다운사이징을 해도 효과가 없을 수 있다. 상담을 하다 보면 은퇴자들이 오래전에 집을 구입해서 재산세가 매우 낮은 경우가 있는데 집을 팔거나 증여 혹은 상속하게 되면 재산세가 크게 오르게 된다. 재산세가 적은 것도 집을 오래전에 사둔 은퇴자들의 혜택 중에 하나다. 리버스는 재산세 영향을 받지 않으므로 그 혜택을 그대로 누릴 수 있다. 또 저소득층 의료 혜택인 메디케이드를 받는 한인 은퇴자들이 많다. 메디칼을 유지하기 위해 집을 생전에 증여하는 경우도 많다. 재산세도 오르고 자녀들이 차액에 대한 세금 부담이 커질 수 있다. 메디케이드 혜택을 받은 사람이 사망할 경우 유산 회수 (Estate Recover)란 조항이 있어서 정부가 유산을 회수하기도 한다. 상담을 하다 보면 실제로는 재산이 상당하지만 메디케이드를 유지하고 싶어서 리버스로 최대한 에퀴티를 미리 빼고 사망 시에는 정부의 유산 회수를 각오하는 경우도 간혹 있다. 회수할 재산을 미리 인출해놓는 효과다. 그 외에도 리버스는 메디케이드와 웰페어에 문제가 없으면서도 현금 흐름을 개선하는 기능들이 있다. 경험 많은 전문가는 메디케이드 조건과 맞춰서 리버스 모기지의 플랜을 짜게 된다. ▶문= 리버스 모기지의 자격조건은? ▶답= 먼저 프라퍼티의 자격조건은 현재의 시세 대비 에퀴티가 최소한 40~50%를 넘고 소유 주택이 몇 채이건 무관하나 직접 거주 (Primary Residence) 하는 주택에서만 가능하다. 싱글하우스는 물론이고 2~4유닛까지 리버스 모기지가 가능하다. 콘도의 경우는 제한이 따르는데 FHA에 승인된 콘도만 리버스가 가능하다. 또 리버스를 신청하려는 주택의 타이틀에서 부부를 제외한 다른 가족의 이름은 빠져야 한다. 리버스를 받고 처분할 때 그 집에서 남는 에퀴티는 상속할 수 있지만 집 자체를 그대로 타인에게 상속할 수는 없기 때문이다. 리버스를 신청하면서 이런 수속은 자동 처리된다. 신청자의 자격 조건은 우선 부부 중 최소 한 명이 62세가 넘어야 한다. 2016년부터는 소득 증명도 필요하지만 집에 에퀴티가 있는 경우라면 대부분 통과된다. 10년 넘게 경험에 비추어 소득이 부족해서 리버스가 안된 경우는 손에 꼽을 정도다. 재산세를 납부하고 집을 유지할 수 있는 정도의 소득 수준만 요구하고 있다. 특히 빚이 없는 상태에서 소셜 연금을 받고 있다면 대부분 걱정할 필요가 없다. 소셜 연금 외 파트타임, 이자소득, 웰 페어(SSI) 등 다른 소득도 인정한다. 여기서 주의할 점은 모기지를 제외하고 크레딧 카드나 자동차 페이먼트가 많다면 소득이 좀 더 필요해진다는 점이다. 또 모기지 페이먼트의 연체가 최근에 있었다면 약간의 테스트가 있다. 이런 경우에는 전문가와 협의를 통해 해결 방법을 찾을 수 있다. 마지막으로 리버스 모기지를 유지하는 조건이다. 즉, 그 집에 거주하는 조건이다. 방을 렌트하는 것은 무관하며 집 전체를 렌트 준다든지 지속적으로 비우는 것은 원칙적으로 금하고 있다. 마지막으로 재산세와 보험을 가입해서 최소한도의 주택 관리를 해주어야 한다. ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 주택 융자 남상혁 대표

2023-10-17

자영업자의 주택융자 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 자영업자들이 집 융자를 잘 받을 수 있는 여러 가지 방법들에 대하여 알려주시기 바랍니다. ▶답= 자영업자 융자에 있어서 가장 중요한 것 중 하나는 아마도 1년 치 세금 보고서만 가지고도 융자 승인을 받을 수 있다는 사실일 것입니다. 자영업자들은 보통 과거 2년 연속 세금 보고서를 기준으로 하지만, 비즈니스가 5년 이상 된 경우에는 최근 1년 치 만으로도 가능합니다. 따라서 비록 과거의 세금보고가 충분하지 않았더라도 집을 사기 바로 전 해 1년만 세금보고를 잘하면 융자를 받을 수 있습니다. 이때 반드시 융자 담당자의 조언을 받아 융자 시나리오에 따른 수입 보고 금액을 정확히 계산할 것을 권합니다. 잘못하면 괜히 세금만 많이 내고 융자는 승인도 못 받는 낭패를 볼 수도 있기 때문입니다. 1년 동안의 세금보고도 충분히 할 상황이 못 되지만 집을 구입해야 할 입장이라면, 세금 보고서를 제출하지 않고 진행하는 Stated Income이나 No doc 프로그램을 이용할 수 있습니다. 이 경우에는 다운페이먼트나 신용점수 등 다른 제약조건이 따르고 이자율이나 융자 비용이 올라갈 수 있습니다. 최근 수년간 가장 많이 이용된 또 다른 방법은 직장에 다니는 자녀들과 함께 혹은 자녀들만의 이름으로 융자를 받아 주택을 구입하는 방법입니다. 자녀들과 공동으로 집을 구입한 후 부모님의 이름으로만 페이먼트를 납부할 경우에는 추후 자녀들이 집을 구입할 때 그 집에 대한 페이먼트를 자녀들의 채무에서 제외할 수가 있기 때문에 자녀들에게 부담이 되는 일은 없습니다. 다음으로 부채를 줄이는 것도 아주 중요합니다. 수입은 당장 늘리기는 어렵지만 부채를 줄이는 것은 가능한 경우가 많기 때문입니다. 부채에는 자동차 페이먼트, 신용카드, 학자금 융자 등이 있습니다. 집을 살 때까지 자동차 구입을 미루거나, 현금으로 구입하는 것도 방법입니다. 만약에 부부 중 한 사람만 수입이 있어 다른 사람은 주택융자에 들어가지 않아도 될 경우에는 그 사람의 이름으로만 자동차를 구입할 수도 있습니다. 자동차를 융자나 리스를 받았을 경우에 비즈니스 구좌에서 페이먼트를 하는 것도 좋은 방법입니다. 이때 자동차 관련 비용이 비즈니스 세금 보고서에 공제 기록으로 나타나야 합니다. 월 500달러의 자동차 페이먼트가 약 1000달러 이상의 월수입을 차지하므로 보고된 수입이 빡빡한 자영업자들은 자동차 페이먼트의 처리가 아주 중요하다고 할 수 있습니다. 신용카드도 마찬가지로 가능하면 주택 구입을 앞두고 신용카드 사용을 자제하거나, 부부 중 융자를 신청하지 않을 사람의 신용카드만을 사용하는 것이 좋습니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 자영업자 융자 주택 융자

2023-08-22

수입증명 없이 받을 수 있는 집융자 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 수입증명을 하지 않고 집융자를 받을수 있는지요? ▶답= 네 가능합니다. 다만 신용점수나 다운페이먼트 등에 대한 요구가 더 많아지고, 이자율이나 비용 등이 수입 증명이 가능한 융자에 비하여 약간 높아집니다. 전통적인 집 융자는 직장 경력과 수입을 2년 치의 세금 보고서나, W-2, 그리고 최근 한달치의 월급명세서를 통해서 확인합니다. 그리고 이러한 서류들을 고용주나 제3의 기관, 그리고 IRS를 통해서 검증을 거친 후 융자 승인을 해 주는데 이를 풀닥 융자라고 합니다. 반면에 이러한 서류들을 요구하지 않고 또 수입을 IRS를 통하여 검증하지도 않으면서 진행할 수 있는 융자를 노닥 융자라고 합니다. 노닥 융자중 가장 많이 활용되고 이자율도 좋은 융자가 VOE(Verification of Employment) 융자입니다. 이는 렌더가 고용주에게 VOE 양식을 보내면 고용주가 이를 완성하여 렌더에게 제출하면 됩니다. 렌더는 IRS에 검증 과정을 거치지 않기 때문에 현찰로 임금을 지급받는 사람들에게 안성맞춤인 상품입니다. 다음으로 VOE는 커녕 직장 및 수입과 관련하여서는 아무런 서류도 요구하지 않는 융자도 있습니다. 신용카드 신청할 때처럼 수입 관련 서류의 첨부 없이 그냥 자신의 수입이 얼마라고 융자 신청서에 기재만 하는 SI(Stated Income), 혹은 수입에 대한 기재조차도 하지 않는 NI(No Income) 등이 있습니다. 그런데 최근 들어서는 실제 용도와 상관없이 대상 주택을 렌트용으로 간주하여 임대를 주었을 때 받을 수 있는 임대수입을 계산한 후 PITI(Payment, Tax, Insurance)와 비교하여 일정한 비율 이상이 되면 융자 승인을 해주는 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 융자도 노닥 융자의 한 상품으로 나와있습니다. 이러한 SI, NI, DSCR 융자들은 직장이 전혀 없거나, 혹은 직장이 있어도 충분한 수입이 안되는 사람들에게도 모기지를 받을 수 있는 기회를 제공해 주는 잇점이 있지만, 신용점수와 다운페이먼트에 대한 제한이 당연히 많이 따릅니다. 그리고 이자율과 비용이 풀닥이나 같은 노닥인 VOE 융자에 비해서도 많이 높아져서 어떠한 이유에서든 지금 당장 집을 사야 할 입장에 있는 사람이 2-3년 후 더 좋은 상품으로 재융자를 할 계획으로 이 상품을 많이 이용하는 편입니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 주택 융자 융자 신청서

2023-07-25

외국인을 위한 주택융자 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 미국에 신용기록이나 직장경력이 없는데 융자를 받아서 집을 구입할 수 있나요? ▶답= 미국에서 크레딧이나 직장 경력이 없는 사람들을 위한 융자를 보통 외국인 융자라고 부르며 미국에서 합법적으로 일을 하는 사람 이외의 모든 사람들을 대상으로 하는 융자 프로그램으로 볼 수 있습니다. 주택융자에서는 영주권자나 H-1B 등 합법적으로 일을 할 수 있는 비자를 가지고 있으면서 충분한 크레딧을 쌓은 사람들은 시민권자와 동일한 조건으로 융자를 얻을 수 있습니다. 하지만 크레딧은 커녕 소셜 시큐리티 번호도 없는 사람들의 경우에는 외국인 융자 프로그램을 통해서 융자를 받을 수 있습니다. 예를 들어 한국에 거주하며 직장에 다니는 사람이 미래에 이주할 계획이거나 투자용으로 미국에 주택을 구입할 경우 이 프로그램으로 융자를 받을 수 있습니다. 외국인 융자는 은행과 렌더에 따라 기준이 다양하지만 보통 최대 이백 - 삼백만까지의 융자금액을 기준으로 30-40%까지의 최소 다운페이먼트를 요구하는 것이 가장 큰 특징입니다. 소셜번호가 없기 때문에 최소 신용점수 요구사항은 없지만 ITIN(Individual Tax Identification Number)를 미리 발급받아야 합니다. 캐나다, 영국 등 일부 국가 국민에 한해서는 국제 신용 보고서를 요구할 때도 있지만 한국인의 경우는 요구하지 않습니다. 대신 일부 렌더는 한국에서 신용카드, 자동차 등 3가지의 페이먼트에 대한 신용 증명서 (Credit references)를 요구하기도 합니다. 이 프로그램에서 중요한 사항은 미국 내에 은행구좌를 가지고 있어야 하며 다운페이먼트와 에스크로 클로징 비용, 리저브 등을 이 구좌에 미리 넣어두어야 한다는 것입니다. 또한 융자신청시점에 미국에 주소를 가지고 있어야 하는데 친척, 친구 집등의 주소를 사용하면 됩니다. 외국인 융자인 만큼 대부분의 렌더는 더 많은 리저브(Reserve, 다운페이먼트와 클로징 비용 이외에 추가로 보유한 자산)를 요구하는데 최소 3개월치의 PITIH(Payment, Tax, Insurance, HOA fee) 많게는 1년 치 이상을 요구하기도 합니다. 리저브 금액은 융자 후 3개월 -12개월 동안 계속 은행구좌에 넣어두어야 하는 것이 아니고 그 기간 동안을 커버할 수 있는 충분한 금액을 가지고 있다는 것을 융자 받는 시점에 보여주기만 하면 됩니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 외국인 융자 주택 융자

2023-06-27

[신정훈 주택융자] 독보적인 융자 서비스 호평 "더 쉽고 빠르게"

'내 집 마련'은 일생일대의 사건이다. 하지만 생각보다 더 시간이 오래 걸리고 힘든 과정이기도 하다. 집값을 한 번에 지불할 자본력이 있다면 모르지만 대부분의 경우 주택 모기지를 이용하는 것이 일반적이다. 그 과정의 첫걸음은 바로 융자 상담. 내 집 마련의 성패가 달려 있다고 해도 과언이 아닐 정도로 유능한 융자 담당자를 만나면 그 과정이 한결 쉽고 편해진다. 어바인 소재 '신정훈 주택융자'는 한인 융자 업계 최고의 전문 업체로 널리 알려져 있다. 주택 구입 융자 재융자 현금 인출 재융자 등 기존 융자회사의 고유 업무를 취급하는 것은 물론 집을 보러 갈 때 반드시 필요한 사전융자승인서도 신속하게 발급해 준다. 특별히 소득 증명이 되지 않아 융자가 힘든 이들을 위한 'No Income 융자'와 외국인을 위한 융자도 친절히 잘 다루며 높은 고객 만족도를 이끌어내고 있다. 신정훈 주택융자의 신정훈(영문명 저스틴 신) 대표는 캘리포니아에서는 굉장히 보기 드문 융자 전문가다. 한국에서의 은행 근무 경험과 미국의 금융 업무를 두루 거치며 모기지 업무에서 잔뼈가 굵다. 나아가 'REAL ESTATE BROKER' 'MLO LICENSE' 'APPRAISER(감정사)' 'IRS ENROLLED AGENT(세무사)' 등 주택 금융 관련 모든 라이선스를 가지고 보다 전문적인 서비스를 제공하고 있다. 그는 "원래 주택융자를 하려면 당연히 MLO LICENSE 가 있어야 한다. 여기서 한 걸음 더 나아가 고객분들의 질문에 좀 더 심도 깊은 답변과 솔루션을 드리려 여러 가지 공부를 하다 보니 다양한 라이선스를 모두 획득하게 됐다"라고 전했다. 또한 한국에서 은행원으로 근무한 경험이 있기에 한국의 외국환 업무에도 정통하다. 다운페이나 클로징 코스트 마련을 위해 한국의 은행 자금을 미국으로 가져오는 방법 등은 신 대표만의 유일하고 독보적인 고객서비스라고 할 수 있다. 그는 "양국의 금융 시스템이 조금 다르다 보니 한국에서 미국에 오신지 얼마 안 되신 분들은 미국 금융에 대해 같은 말을 듣고도 다르게 해석할 수 있다. 이런 간극을 해소하고자 한인사회 주요 일간지들에 지난 몇 년간 주택 융자 관련 칼럼을 기고해왔다"라고 말했다. 30년이 넘는 금융 및 융자 업무의 풍부한 경험과 노하우를 바탕으로 한인들의 주택 구입과 융자 준비에 많은 도움을 주고 있는 신정훈 대표는 "앞으로도 다양하고 질 좋은 모기지 서비스를 더 쉽고 빠르고 저렴하게 제공해 드릴 것을 약속한다"라는 야심찬 포부를 전했다. ▶문의: (714)767-9227 ▶주소: 43 Corporate Park. #105 Irvine신정훈 주택융자 서비스 독보 재융자 현금 주택 융자

2023-06-15

첫 주택 구입자들을 위한 조언 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 첫 주택 구입을 준비할 때 유의해야 할 사항에 대해 말씀해 주시면 감사하겠습니다. ▶답= 우선 집을 구입하면 렌트 살 때보다 월 지출이 더 많아지는 것을 명심하고 자금계획을 잘 세워야 합니다. 모기지, 재산세, 집보험, HOA(Home owner association) fee뿐만 아니라, 수시로 발생하는 고장과 파손의 수리 비용도 고려해야 합니다. 따라서 가능하다면 다른 빚은 적게 유지하는 것이 좋습니다. 다운페이먼트와 에스크로 비용에 더하여 최소 6개월 정도의 집 페이먼트 (모기지 + 재산세 + 집보험 + HOA)에 해당하는 자금을 여유로 가지고 있는 것이 좋습니다. 갑자기 직장을 잃을 수도 있고 비즈니스가 안 좋아질 수도 있기 때문입니다. 최소한의 가구와 업그레이드만 계획하고 여유자금을 확보해 놓을 것을 권합니다. 다운페이먼트는 가능한 한 20%를 권합니다. 20% 이하도 융자는 나오지만, PMI(Private Mortgage Insurance)를 따로 들어야 하기 때문에 월페이먼트가 올라갑니다. 자금계획이 서면 다음으로는 빨리 융자 담당자와 상담을 하는 것입니다. 얼마짜리 집을 얼마 다운으로 살 수 있는지, 다운페이먼트 자금 출처는 문제없는지, 신용점수와 그 내용은 문제가 없는지, 현재의 이자율로 월 페이먼트는 얼마나 나오는지 등 확인하고 준비해야 할 일이 많습니다. 직업과 수입의 종류에 따라 모기지에서 사용하는 수입 계산 방법이 보수적이고, 자영업자, 보너스, 오버타임, 세컨드 잡, 이직, 경력 등에 따라 인정하는 수입이 줄어드는 경우가 많습니다. 또한 지금처럼 고금리 시대에는 신용점수에 따라 이자율이 많이 달라지므로 특히 첫 주택 구입자의 경우에는 융자 담당자를 통해서 신용 보고서를 빨리 띄어보는 것이 좋습니다. 신용 보고서의 잘못된 내용이나 부족한 부분을 수정, 보충할 시간을 확보하는 것이 중요하기 때문입니다. 상담 후 융자 담당자가 Pre-approval Letter를 발행하면 손님은 비로소 집을 보러 다니면 됩니다. 집을 찾을 때는 타협할 수 없는 2-3가지의 기준만 정하고 나머지는 과감하게 포기해야만 집을 빨리 찾을 수 있습니다. 이자율이 높고, 나와있는 집은 적고, 인플레이션과 경기 불황의 예상으로 집을 사는 것이 더 힘든 요즘이지만, 잘 준비하고 성실하고 정직한 전문가들의 도움을 받으면 첫 주택 구입의 힘든 장벽도 쉽게 넘을 수 있을 것으로 생각합니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 주택 주택 구입자들 웰스파고 한인융자담당 주택 융자

2023-05-23

[부동산 가이드] 숏세일

2023년을 들어서면서 차압(foreclosure)이나, 경매(auction) 부동산 등이 보이기 시작했다. 만약 파산을 해야 하는 셀러 입장이라며 차압을 하기 전에 숏세일(short sale)을 먼저 생각해 보고, 숏세일이 무엇인지를 확실히 알고 대처해야 한다. 숏세일은 주택 가격의 하락으로 현재 소유 주택에 남아 있는 은행 융자금보다 낮은 가격으로 집을 팔아서 은행의 빚을 갚는 것이다. 또는 모기지를 제때 못 내서 차압당할 위기에 처했을 때 진행하는 매매이기도 하며 채무를 더 이상 이행하기 힘들 때 선택할 수도 있다. 숏세일 성사 기간은 짧으면 5~6개월이고 길게는 몇 년이 걸린다. 또한 숏세일이 이루어진다면 1차 대출금, 재산세, 해당 부동산에 대한 부채까지 동시에 정리하는 계기가 될 것이다. 만약 2차 3차 융자에 비즈니스 담보까지 걸려 있다면 숏세일은 어려울 수 있고 성공 가능성이 희박하다. 또한 2차 3차 모든 부채 해결 방법을 알고 숏세일을 시작하는 것이 좋다. 세일을 통해 주택을 구매하는 경우 은행에 허가난 집가격(approved short-sale price) 인지를 확인하는 것이 중요하다. 집을 구입할 때 소유권(TITLE)에 대해 자세한 검토는 물론 주택 융자 이외 다른 정당이나 숨겨진 부채가 있는지도 확인해야 한다. 숏세일이 끝난다면 포크로즈에 비해 좋은 점은 빚 탕감은 물론 2~3년 정도면 크레딧도 회복되고 다시 집을 살수있는 기회가 생긴다. 처음 차압을 막을 수 있는 시간 즉 처음 나오는 노티스로 시작해서 독촉장(demand letter)을 받게 되고 NOD를 받은 90일 안에 대출 기관과 재융자 또는 지급 계획을 통해 채무 불이행을 중지할 수 있다. 융자 조정 협상 절차에 소요되는 기간은 한 달에서 두 달 정도이다. 차압 즉 소유주가 법적 절차를 통해 소유권을 넘기는 것을 말한다. 일단 경매로 넘어가면 해당 카운티 법원에서 경매하고 누구나 압류된 부동산에 입찰할 수 있다. 또한 구매자는 사전에 해당 부동산을 볼 수 없고 현금 구매만 가능하다. 저당권 확인 없이 as is로만 사야 하고, 구매 후 취소도 할 수 없다. 경매에서 압류 주택을 처분하지 못하고 30일이 지난 후 매물은 은행 소유가 된다. 결국 경매를 통해 안 팔리면 은행집이 되어 몇 달 후 REO(은행 차압매물)로 나오게 되는 것이다. 대출 기관으로부터 담보 문제도 없고, 쫓아낼 세입자 문제도 없기 때문에 감정가보다 싸게 나오긴 해도 경매만큼 싼 가격은 아니다. 이때 차압 소유주는 신중한 결정을 해야 하며, 7년 동안을 크레딧 없이 사는 게 쉽지 않기 때문에 아무 준비 없이 퇴거당하지 않으려면 준비를 잘해야 할 것이다. 또한 차압과 은행집 같은 주택을 구매할 때도 요령이 필요하기에 전문가를 통해 진행해야 한다. ▶문의:(213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 숏세일 대출금 은행 차압매물 은행 융자금 주택 융자

2023-05-10

가주 다운페이먼트 보조 프로그램 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 가주에서 첫 주택 구매자들에게 집값의 20%까지 다운페이먼트를 보조해 주는 프로그램이 있다고 하는데 이에 대한 설명 부탁드립니다. ▶답= 가두주택금융청(CalHFA)에서첫 주택 구매자를 위해 20%까지 다운페이먼트를 지원해 주는 일명 California Dream For All로명칭 된 프로그램이 지난 3월 27일부터 시행되었으나 안타깝게도 열흘 만에 총 300 Million 달러의 자금이 바로 소진되어 지금은 더는 신청을 받지 않는 상태입니다. 하지만 이미 신청한 사람들이 취소하거나 융자를 거절당해 에스크로를 클로저 못할 경우에 적은 금액이지만 가능해질 수도 있고 앞으로 이와 비슷한 지원 제도가 나올 경우 어떻게 준비해야 빨리 받을 수 있는지에 대하여 검토해 보겠습니다. 이 자금은 집을 팔지 않는 한 영원히 원금을 갚거나 이자를 지불하지 않아도 되며 집을 팔 경우에 오른 집값의 20%를 거주 정부와 나누는 것이 특징입니다. 원금은 재융자, 오너쉽 변경, 집을 팔았을 때 등의 경우에 상환해야 하는데, 예외로 단 한 번의 재융자를 통해서 이자를 낮출 기회를 줍니다. 이 보조를 받을 수 있는 자격요건인 첫 주택 구매자란 지난 3년 동안 주택을 보유하지 않은 사람을 말합니다. 그리고 반드시 주 거주용으로사용해야 합니다. 즉 에스크로 클로저 후 60일 이내에입주해야 합니다. 주택은 싱글 홈(ADU 가능), 콘도, 매뉴팩쳐드홈 등 가능하지만 2-4유닛은 보통 안됩니다. 그리고 카운티 별로 가구당 소득제한이 있는데 이번에는 LA 카운티 18만 달러, 오렌지 23만 5000달러 등 1차 융자를 받기에 문제가 없을 만큼 많이 높였다고 볼 수 있습니다. 워낙 획기적인 지원이라 이번에는 시행 열흘 만에 자금이 다 소진되었지만, 앞으로 언제 새로운 제도가 나올지 모르는 일입니다. 그런데 이런 제도가 나오면 융자하는 사람들이 가정 먼저 알게 되어있으므로 집을 살 예정인 사람들은 다운페이 보조 프로그램을 사용하든 안 하든 융자 담당자를 찾아 미리 Pre-approval을 받아 놓는 것이 좋습니다. 융자 담당자의 컴퓨터에 Pre-approval 손님으로 등록된 경우와 그렇지 않은 경우의 차이가 크다고 볼 수 있습니다. 좋은 제도나 좋은 집이 나왔을 경우에 융자인들은 아무래도 리스트에 있는 손님께 먼저 연락을 취할 가능성이 높기 때문입니다. Pre-approval란 집을 보러 다니기 이전에 융자 담당자가 손님의 수입, 자산, 신용상태 등을 종합적으로 검토하여 얼마까지의 집을 얼마까지 융자를 받아서 구매할 수 있다고 확인해 주는 절차입니다. 검토 후 Pre-approval letter를 발행해 주는데 손님은 이 편지를 가지고 집을 보러 다니시면 됩니다. ▶문의: (213)393-6334미국 다운페이먼트 웰스파고 한인융자담당 다운페이먼트 보조 주택 융자

2023-04-12

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